In de markt van de magazijnen bestaat het gros natuurlijk uit gebouwen die leegkomen en opnieuw moeten worden verhuurd. Kan dat zo maar ? Wordt er verbouwd of afgebroken ? En wat is het effect op de prijs ?
“Echte logistieke gebouwen worden nog niet zo vaak afgebroken. Je mag niet vergeten dat de constructie van gebouwen met alleen maar een logistieke functie een vrij recent fenomeen is. Dat is begonnen rond 1990. Die magazijnen zijn nu dus een twintig jaar oud. Wat we wel zien is dat de gebouwen van vóór de periode - gewoonlijk een combinatie van een productiehal met een magazijn - wel op de markt komen. Die combinatie van verschillende gebouwtypes, ook telkens met een verschillende vrije hoogte, is niet efficiënt voor hedendaagse huurders. Zulke gebouwen worden daarom wel vaker afgebroken,” zegt Bart Vanderhoydonck, head of industrial bij Cushman & Wakefield Walter Goossens, head of industrial & retail leasing bij Jones Lang Lasalle: “Ik denk dat gebouwen van 30 of 35 jaar oud haast altijd gesloopt worden. De structuur is niet meer aangepast met een vrije hoogte van minder dan 8 meter, te kleine overspanningen en bijkomende problemen met brandveiligheid. Als men die nog wil verhuren moeten ze een andere functie krijgen en dat heeft een groot effect op de huurprijs.” Verhuren aan een lagere prijs Voor de eigenaar is het verhuren aan een lagere prijs vaak helemaal niet zo slecht. De gebouwen zijn al volledig afgeschreven en hij kan zonder grote investeringen toch nog een redelijke huur innen. Walter Goossens: “Het gaat dan wel om prijsdalingen van 30 à 40 procent. Maar voor heel wat eigenaars zijn dit echter nog steeds goede inkomsten. Bij de professionelen van de logistieke verhuur zie je dat wel niet meer. Met een dergelijk gebouw kunnen ze geen topklasse huurders aantrekken. Voor hen is dan het sop de kool niet meer waard. “ Bart Vanderhoydonck: “De gebouwen met 8 meter vrije hoogte kunnen inderdaad nog wel gebruikt worden voor andere activiteiten. Gewoonlijk zie je dan dat de ruimte wordt opgesplitst en dat men bijvoorbeeld groothandels en dergelijke aantrekt als huurder. Dan zijn de huurprijzen aan 30 of 35 euro per m² toch nog redelijk, vergeleken met de 45 à 48 euro voor een toplocatie. In mijn ogen vormen die goede prijzen voor oude gebouwen trouwens een probleem op termijn, omdat dit de vernieuwing tegenhoudt.” Welke aanpassingen? Aan de bestaande gebouwen die vrij komen, wordt toch van alles aangepast. Walter Goossens: “We hebben het oude gebouw van Christian Salvesen in Vorst in portefeuille. Dat was uitgerust als diepvriesmagazijn en die hele installatie wordt er nu uitgehaald. Het blijkt zeer moeilijk om huurders te vinden die een zelfde systeem nodig hebben. Alles moet dan ook kloppen: de vierkante meters, de temperatuurschaal, de situering in het gebouw…” Dergelijke ingrepen – en ook de verbeteringen van de wandisolatie of het verstevigen van de vloeren - blijven echter zeldzaam. “Wat ik wel zie zijn het inbouwen van bijkomende laadkades, de herstellingen van de dockshelters, en een opfrissing of uitbreiding van de kantoren. Een ingreep die bijna standaard is, is het vernieuwen van de verlichting. Een nieuwe huurder wil al gauw de rekindeling veranderen en dan moeten ook de lichtarmaturen worden verplaatst. Als je die kosten toch maakt, kan je net zo goed investeren in de modernste verlichting,” zegt Bart Vanderhoydonck.
| 26/06/2012 | Peter Ooms
Download full article in PDF
Inschrijving 
Discover the others MMM websites
